房源激增,刚需盘涨幅大,后市混沌:现在到底要不要“上车”?
西安楼市 发表于:2017-12-14 23:00:02 复制链接 发表新帖
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2017-12-14西安楼市


年底是不是买房好时机?到底要不要出手?这还得与2018年房地产走势会怎么样相结合。而目前透出的种种迹象显示,2018年的房地产走势,或将超出很多人的想象和预期。


12月14日,国家统计局发布了2017年1-11月经济运行数据,在举行的新闻发布会上,发言人说,下一步要加快房地产市场制度改革,特别是要从税收、土地、金融等方面综合施策。这话信息量很大,也充满想象空间。


从全国层面看,以下三组数据,值得当下购房置业的人士参考:


1、住房销售面积增长5.4%,售额增长9.9%。1-11月份,商品房销售面积146568万㎡,同比增长7.9%。其中:住宅销售面积增长5.4%,办公楼销售面积增长26.7%,商业营业用房销售面积增长19.3%。商品房销售额115481亿元,增长12.7%。其中,住宅销售额增长9.9%,办公楼销售额增长19.4%,商业营业用房销售额增长26.2%。



2、房地产开发投资增长7.5%。1-11月份,全国房地产开发投资100387亿元,同比名义增长7.5%。其中,住宅投资68670亿元,增长9.7%,增速回落0.2%。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。住宅新开工面积116089万平方米㎡,增长10.8%;竣工面积54059万㎡,下降4.1%。



3、房企购地面积增长16.3%。1-11月份,房地产开发企业土地购置面积22158万㎡,同比增长16.3%,增速比1-10月份提高3.4%;土地成交价款11436亿元,增长47.0%,增速提高3.7%



4、在房地产企业资金趋紧的情况下,拿地资金怎么来?从数据看,主要靠国内贷款、自凑资金、定金及预收款解决。这从西安部分楼盘自11月份开始提高首付比例看,与此趋势吻合。值得注意的是个人按揭贷款下降了1.6%,也于银行政策相关。



从全国范围看,房企年度内拿地增速明显,但销售面积和销售额增速、房企本年度资金到位速度下降或地位稳定。资金将是房企面临的最大问题。


从房价和市场层面看,公开的全国70个大中城市自10月份以来的数据显示,房价总体趋稳,我们来看看作为70分之一的西安情况:


1、国家统计局数据显示,10月份全国70个大中城市,绝大部分城市房价的环比增速是持平或者回落的,同比涨幅都在回落。而西安实现了20个月连涨,环比上涨0.7%,同比上涨了13.7%。


2、西安在10月份商品房批售大幅下滑后,11月出现反弹,新批面积较上月翻了一番。新批商品房面积186.1万㎡,环比上涨126.4%,19685套房源获批入市。普通住宅批售环比上涨191.5%;别墅涨幅最高,环比涨幅达946%;商业类物业批售面积环比上涨396.5%。


3、进入12月份,市场各类房源供应区域充足。11月下旬西安37盘先后获证,获批房源量13973套,占当月总套数的71%。12月截止12日,有16盘获证(详见《16盘获19张预售证!刚需户型激增》一文),再次新增房源超过5000套。


4、受市场上房源结存量大的影响,楼盘新推消极情况开始显现。新推项目的去化率在11月底再次下滑趋势,开盘100%去化的情况不复存在,占到70-80%的也少见,多数在50%以下。购买力不足、房源充足,竞争压力大,部分楼盘想“避开竞争、暂缓取证”的念头开始显现。


5、西安房价在近2个月看上去涨幅被控制,总体水平结构性回落明显。但不容忽视的是,在价格分层凸显的同时刚需盘的价格涨幅明显。品质稍高一些的项目,价格涨幅不似年初过大;刚需品质的盘,因年初或上一批次价格较低,但最近推出的房源价格虽低于预期,但也有1500-3000元/㎡的涨幅。纯刚需直接的购房成本面临不断增加的趋势。


这些情况显示,差钱或者预见到可能面临差钱态势的房企,在新推房源的定价上,依然区域谨慎,目的是抢客源、增加资金回笼。而一些产生延后推出的楼盘,要么是不差钱,要么是对未来或将面临的态势遇见不足,再有就是不排除有寄希望于房价的稳步增长,乘机搭上市场红利,把利润率提高一点的想法。


从西安最近几个批次房源价格公示看,部分房源出现了比预期的还要低的价格,尤其是品质相对不低,而价格被压制的楼盘。据业界人士透露,出现了房产界人士也加入“抢”该类房源的队列,甚至还“动用了关系”。这个信息,对于还在观望的购房人士而言,或有更大的参考价值。


很显然,当下是房价处于相对低谷的阶段。进入2018年,无论面临何种情况,资金成本加大也好,产品品质提升也罢,都将体现在价格上。如此,是否及时出手,已经不难判断。



编辑=周鑫  编审=徐红



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