2018西安房价涨还是跌?观望还是出手?业内人士一一解答!

2018-02-01| 发布者: 陕西交通广播| 查看: 6 |原作者: 陕西交通广播

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2018-01-31陕西交通广播


刚刚过去的2017年,买房、房价……只要是与房子有关的消息,总能引起市民的关注。其实,去年准备买房却没下手的人,此刻最关心的就是2018年西安的楼市会出现怎样的变化?房价是涨还是跌?继续观望还是该出手?如果购买的话,哪个区域置业更有优势?916记者采访业内人士给您一一解答。


超8成被调查者认为房价过高 

一半受访者认为还会上涨

进入新的一年,已经参加工作4年的小刘认为,租房并不是长久之计,他便将买房提上了日程。与小刘一样,记者近日随机采访的50名被调查者中,约四成人群目前住在租来的房子里,住在买来的房子里占到近5成,其余人则与父母同住,其中超过一半被调查者计划在2018年买房。


近日,在西郊一家楼盘内,不时有购房者前去咨询,销售顾问介绍,开盘一个月后,房子几乎销售一空,仅剩顶楼几户正在销售。


调查数据显示,虽然大多数调查者认为,长期租房并不是长久之计,买不起房却成为租房者最无奈的理由之一。


受访者鲁女士介绍,自她大学毕业后就一直在西安租房,让她在这个城市感受不到归属感,计划今年购买一套属于自己的房子。受访者28岁刘先生认为,西安房价偏高,购房对于年轻人来说,是一个不小的压力。


据国家统计局发布数据显示,2017年西安房价在“长红”走势中,也经历了跌宕起伏。从同比数据来看,7月为分水岭,达到年度最高峰15.1%,上半年房价不断“爬坡”,下半年同比渐次回落。从环比数据看,涨幅最大的时间段是2017年4月—6月,8月份为最低点,仅为0.3%,9月份开始出现回升。


“西安楼市”发布数据显示,截止2018年1月份,主城区新房均价达到10433元/平方米。面对“居高不下”的西安房价,老百姓依然“买涨不买跌”,致使去年部分楼盘一度出现“无房可卖”的情况。在记者调查中,超过八成的受访者表示,西安当前的房价依然过高;同时超过一半的受访者认为,西安房价在2018年将会持续上涨。


不久前,《2017城市商业魅力排行榜》发布,西安成为15个入选新一线城市之一。其实2017年的西安,无论是在城市发展、人口规模、招商引资,还是大西安元年的开启、一带一路的倡议、西安史上最宽松落户等一系列利好政策,在美城股份首席市场分析师沈玮看来,这也侧面也推动了房价的上涨。


沈玮介绍,库存下降、供需失衡也是导致去年房价上涨其中一个方面。其次,西安在2016年10月份之前房子的均价为6700元左右,所以西安还是属于价值洼地,大量的资金会涌入到西安,导致房价进入到补涨的通道。第三个原因是因M2和GDP的比值基本处于正常水平,2016年末的时候,整个市场投资的资产和资金比较多,所以这样导致一些钱会涌入到各个投资渠道。因2016年股市并不是很好,也会导致资金会往房产方面转移。此外,从2016年开始,品牌开发商陆续进驻西安,住房品质提高,精装房源出现,带动整个区域房价的增高。


“在宏观层面,我们受到了整个政策补给型的利好。”对于2017年房价激增,易居企业集团西北区域克而瑞总经理朱郁认为,另一方面因供应和需求集中爆发,供需两旺反映在购房结构的特征从高端到中端、到低端都有了明显的提升,表现在各区域当中也产生了明显的分化,高端市场的供应、需求,以及低端的保障,形成了分层、分级量化的提升,所以在结构当中,趋于平衡的同时,量、价配合提升。

今年房价将稳中上涨

目前没有下降可能

从限购、限价、限贷,再到限售,2017年楼市调控政策密集出台。从十九大报告到中央政治局会议,再到中央经济工作会议,连续对房地产市场定调。目前,从全国房价调控成效来看,总体平稳,从需求面着手的限购限贷措施,已基本遏制住了房价上涨的势头。对于大家关心的房价走势问题,业内人士普遍认为,年房价会稳中上涨



“涨是一定的,分化体现在不同的区域,不同区域的涨幅是不同的,但上涨一定是成为一个结果导向的。”易居企业集团西北区域克而瑞总经理朱郁介绍,内生性因素发生了很大杠杆性的支撑,表现在刚需仍然是整个市场结构的主力,而改善型需求的激增,也表现在改善型产品供应的放量。另一个端口就是更多品牌开发企业的进驻,以及品牌开发企业提供产品的维度更加多元化、个性化和终端化,能够给不同群体满足置业不同诉求提供多元化的保障。“在这个层面讲,价格没有下降的空间,是已经形成触底反弹。”


国家统计局的数据表明,2017年1-11月,商品房销售面积146569万㎡,同比增长7.9%;住宅销售面积126037万㎡,同比增长7.4%。相比之下,西安房地产市场表现突出,同期增速达到全国市场两倍有余。此外,据相关报告显示,2018年全国商品房成交均价或将继续上涨,预计全年增幅在3%左右。


陕西房地产研究会会长王圣学介绍,统计数据显示,目前西安市场需求旺盛,虽然限购、限价、限贷,但是西安市去年房地产投资2300多亿元,销售了2500多万平方米,房价在最后两个月还在上升,但均未超过1%,这也说明西安的房地产市场还是健康的。“房价从未来看,还是慢的上涨过程,不像去年上半年涨的那么快,下降目前还没有可能。”

对此,美城机构市场部总监沈玮认为,今年执行限价,由物价局来控价,目前西安在全国来看,限价不会取消,而限价范围之内,从之前物价局公布的数据可以看到,最高的涨幅不会超过2%,整体的房价比较稳。

刚需客户尽早入手购买 

建议投资客户不要出手

1月5日,兰州市发文对部分区域取消限购;对于继续限购区域则取消提供限购社保、纳税证明,但同时加码实施限售,需满3年才可上市交易。一时间,关于楼市调控松动的消息引发广泛关注。那西安调控会不会放松?


美城股份首席市场分析师沈玮介绍,西安从最新公布70个城市房价指数来看,涨幅在全国名列前茅,已经连涨了22个月。虽然涨幅有回落的现象,但上涨还是比较大,所以整体西安在2018年政策还是会比较吃紧。不过,因为西安在未来3年引进人才、落户也好,是非常大的一个重要任务,所以说在下半年当供需平衡一些时,可能限购政策会有一些适当的放松。


与沈玮观点相似,朱郁认为,按照西安目前市场的发展运行态势、规律,以及整个市场的背景综合评估考量的话,短期之内不太会取消限购性政策。朱郁,“在此基础之上,哪一方面能进行松动呢?第一是货币的宽松、量化。第二是在物价部门给予房企的价格指导下,在下半年会有可能作出相应的调整。”



去年准备买房却没下手的人,此刻最关心的的就是今年继续观望,还是该出手?最近,克而瑞发布去年12月份购房者大数据报告显示,43%的购房者选择持续观望。简而言之,就是购房者在买与不买中徘徊。对此,多名业内人士建议尽早购买。


“置业宜早不宜晚。”朱郁介绍,目前没有太多的理论和数据支撑对于未来市场的判断,但实际上通过现在的运行轨迹,能够判断市场未来下降空间是不足的,“依然会上涨,只是涨幅有限的问题。”


沈玮认为,对于刚需客户群体或者改善客户群体来说,目前政府是在限价,如果老百姓确实是有购房的需求,还是尽早入手较好。对于投资的客群来说,今年不管是从国家层面,还是从政策层面来说,对投资性需求都是强烈的抑制,所以建议投资客户不要出手。

“现在想等着降价那是不可能。”陕西省房地产研究会会长王圣学建议:消费者不要炒房,“有需求该买就买,不要等待,房价总的还是在上涨,下降的可能性几乎没有。”

结合自身经济情况选择购买区域

说起在西安买房,大家可能会想到高新、曲江、浐灞、航天城等等多个区域,那究竟哪个区域更适合自身情况?哪个版块置业更有优势?近日,克而瑞发布大数据报告显示,在购房需求当中,36%为刚需购房者,31%是改善型的购房者。在对房源选择层面而言,95%的购房者选择购买新房,剩余5%选择二手房。面积选择方面,100-120平方米面积段最受欢迎。此外,购房者能够承受的价格区间为80009000/平方米,占比为42%。值得注意的是,城南和高新成交人数比例较高,分别占比为29%23%


购房者在置业时可以优先考虑哪些区域?易居企业集团西北区域克而瑞总经理朱郁介绍,能够显现购房者购房因素,主要还是在房价层面,占到50%以上。购房时要量体裁衣、因地制宜。此外,可以在相应条件下做出的理性选择,“城南、城北、高新以及目前的浐灞和曲江二期都是不错的选择,这几个端口都代表着西安未来市场的发展方向。”


“现阶段不是考虑在哪个区域购买,而是哪个区域有房子的问题。”美城机构市场部总监沈玮介绍,目前西安市场整体处于房源紧缺的局面。不过,从土地成交区域来看,今年主要供应地在沣东、浐灞、港务区、航天城,也就意味这些区域房源的供货量相对较大。同时,她从不同区域价格方面给购房者提出建议。


沈玮介绍,现在西安非限购的区域,西咸新区除沣东新城外的四大新城、临潼、高陵等离西安主城区相对较近的区域价格在每平方米6000元至7000元,如果想要购买六七千元的房子,只能考虑非限购区域。三环以外与非限购区域间的版块,有8000至9000元左右的房子,如果消费者有购房资格,又觉得主城区价格比较高,可以考虑在这个片区购买。西安主城区的房子均价每平方米在1万元以上,主城区内2018年供货量比较多的区域就是浐灞、大明宫、高新版块会有新房推出。


“在未来短期内3到5年可预期的繁华地方置业会更好。”“西安楼市”主编周振军则从刚需和改善型住房进行了分析,如果购买刚需性住房,以房价和区域发展衡量,可以选择城西枣园片区、航天城一期、曲江二期,以及浐灞、纺织城、沣东新城世纪大道沿线,沣西新城陈阳寨版块。 改善型的话,不会受到区域的限制,浐灞的核心区、曲江的雁翔路、沣东新城管委会版块,包括秦汉新城兰池大道版块、高新、西部大道版块都可以选则。


总的来说,购房者可以根据自身经济情况,结合业内人士的建议,购买自己比较满意的房子。

916城市生活家观察员老郭说:


根据我们节目每天听众的“买房咨询问答”量数据来看,目前西安购买量已经集中在12月份释放,明显近期咨询量减少,大家观望情绪较浓,而3月4月又是一年开头,卖家肯定会价格微涨试探市场,而购房者也会等等看,除非有重大政策出台会引入新的市场动力,会促进销售节奏加快,价格上涨加快!而西安落户政策更加方便快捷就是其中之一,目前节目中外地人咨询量数据有所上升,不少外地人有先落户再买房的打算。如果,此波外地人落户买房的能量在3、4月份得到释放,再引发本地购房者加速购买,那么5、6月份西安房价继续上涨也是必然趋势了,因为市场需求量增大了。而政策层面也很有可能再此时机,加强相应限购导向,7月8月则会以平稳过度。


那到底现在买不买?老郭节目里一直说,从内心出发,看看自己买房子的需求是什么,如果总是决定好要买房子了,因为你很难把握到底地点在哪里,不如勤看,多看,看的多了你就知道哪个房源适合你了,当他出来的时候你就可以下手了。


即便是没有碰到合适的房源,那你也要经常看,不要停下来不管了,想着等回头便宜了再说,那你很可能错过合适的房源。


记得,决定买房就不要停下来

多看,多听《城市生活家》

你将更好的把握市场


城市生活家》 

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来源:陕西交通广播全媒体记者薛望

《城市生活家》主持人郭华



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